外国公司售出在华房产的税务处理

一间日本公司X，几年前在广州买下了5套楼出租，现在准备把全部楼卖出。 

假设这5套楼当时都是以100万买下的，现在卖出去的价钱分别是A号楼150万、B号楼130万、C号楼90万、D号楼80万、E号楼70万。

再假设这5套楼，几年累积下来的折旧是5万，就是这5套楼现在帐上的固定资产净值都是95万。

请问，（1）现在把楼卖出，收益是怎样算呢？是（售价－原价）还是（售价－净值）？

（2）因为5套楼当时是同时买下，现在又是同时卖出的，在税务处理时，收益可以5套楼合起来算吗？还是要分别算呢？

（3）根据以上两个问题，请问在整个卖房的过程中，税务上要做一些什么处理？要交哪些税？应纳税额和税率是怎样算？

（4）我们公司是日本总公司X在广州的全资子公司，另外X在广州也有事务所。请问选择用分公司还是用事务所进行代扣缴会比较方便？代扣缴时需要注意什么？

欢迎您的提问:
首先，日本公司X在中国境内卖楼，涉及营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及实施细则的规定，以及《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）三、关于营业额问题规定：“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”因此，销售不动产应以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额，按5%计缴营业税。对日本公司X在广州设有全资子公司，也有事务所，税款由全资子公司或事务所缴纳。实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
　　（三）按下列公式核定计税价格：
　　计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。


土地增值税。根据土地增值税条例及实施细则的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应就其增值额缴纳土地增值税。日本公司X在中国境内销售上述5套楼可按所取得的收入减除本条例第六条法规扣除项目金额后的合并余额，为增值额。按适用税率计缴土地增值税。

印花税。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）的规定，应就售楼产权转移书据上所载金额0.5‰，按“产权转移书据”税目贴花。

企业所得税，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。日本公司X在中国境内售楼，如果属于其在广州设的全资子公司或事务所取得的所得，按25%的税率计算缴纳企业所得税；如果上述售楼取得的所得与其在广州设的全资子公司或事务所没有实际联系的，日本公司X应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，减按10%的税率计算，税款由支付人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中代扣扣缴。

上述销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条（六）规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”税务机关有权核定其应纳税额。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定：有上述情形的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：
（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
（四）按照其他合理方法核定。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。

计算收益。除房地产开发企业以外的其他纳税人，销售不动产属于非主营业务收入，通过"固定资产清理"科目核算销售不动产及应缴纳的营业税等税费。

1、出售时转入清理
借：固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
2、取得销售款
借：银行存款
贷：固定资产清理。
3、涉及缴纳税费
　　借：固定资产清理
　　　贷：应交税费--应交营业税
　　　　　　　　　--应交土地增值税
　　　　银行存款
4、缴纳税费
　　借：应交税费--应交营业税
　　　　　　　　--应交土地增值税
　　　贷：银行存款
5、清理完成，结转收益
如果固定资产清理为借方余额
借：营业外支出——处置非流动资产损失
贷：固定资产清理
如果固定资产清理为贷方余额
借：固定资产清理
贷：营业外收入

因此，销售不动产的收益应是售价－净值－除所得税外的相关税费。