土地增值税会计处理技巧的案例

[案例]2002年10月，洛希尔（南京）永丰电子公司转让办公楼一幢，共取得转让收入8000万元，另收到彩电一台，市场含增值税价为0.5850万元。公司实际依照国家法律规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税，税率分别为：营业税税率5％，城建税税率7％，教育费附加3％，印花税税率5‰。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入房地产开发成本为2000万元，房地产开发费用中的利息支出为300万元（能够按转让房地产项目分摊且有金融机构的证明），但其中50万元的利息属于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除比例为5％。 洛希尔（南京）永丰电子公司在申报缴纳土地增值税时作如下计算：

（1）收入总额8000万元。

（2）扣除项目金额为：（1000＋2000）×（1＋20％）＋300＋（1000＋2000）×5％＋8000×5％×（1＋7％＋3％）＝4490（万元）

（3）增值额为8000-4490＝3510（万元）

（4）增值额占扣除基础上金额的比例为：3510÷4490＝78.17％

（5）应纳土地增值税额为：3510×40％－5％×4490＝1179.5（万元）

洛希尔（南京）永丰电子公司纳税额是否正确？

首先可以确定的是，洛希尔（南京）永丰电子公司转让了房地产的权属并取得了收入，按税法规定属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。

其次，按税法的规定，转让房地产的收入不仅包括货币收入，还包括实物收入和其他收入。所以，洛希尔（南京）永丰电子公司收到的彩电也应属于转让房地产所收取的收入，应计入收入总额。

彩电的不含税价＝0.5850÷（1＋17％）＝0.5（万元）

收入总额＝8000＋0.5＝8000.5（万元）

第三，应审查洛希尔（南京）永丰电子公司扣除项目的计算是否正确。

（1）洛希尔（南京）永丰电子公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用1000万元以及投入的房地产开发成本2000万元，合计3000万元，可依法计入扣除项目。

（2）洛希尔（南京）永丰电子公司发生的利息支出虽然可以按转让房地产项目分摊，并且有金融机构的证明，按规定可以据实扣除，但其中的50万元加罚利息不应计人扣除项目。所以，可以扣除的利息支出不是300万元，而是250万元（300－50）。 利息支出以外的其他房地产开发费用的扣除比例率为5％，所以，这一部分的开发费用可以按： （1000＋2000）×5％依法扣除。

（3）洛希尔（南京）永丰电子公司转让房地产的收入不是8000万元、而是8000.5万元。相应地，应缴纳的营业税、城建税和教育费附加也应该是： 80 005 000×5％＝4 000 250元 8000.5×5％×（7％＋3％）＝400 025元。 另外，由于洛希尔（南京）永丰电子公司是非房地产开发企业，所以，转让房地产所缴纳的印花税也可以在此扣除。 印花税＝8000.5×5‰＝40.0025（万元）

（4）由于洛希尔（南京）永丰电子公司是非房地产开发企业，所以不能加计扣除20％。

正确计算的扣除项目的总金额为： 1000＋2000＋（300－50）＋（1000＋2000）×5％＋8000.5×5％×（1＋7％＋3％）＋8000.5×5％。＝384.03（万元）

第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。

增值额＝8000.5－3884.03＝4156.47（万元）

增值额占扣除项目金额的比例为：4156.47÷3844.03＝4156.47（万元）

按照税法规定，这时适用的税率为50％，速算除系数为15％。

第五，计算土地增值税额。 应纳税额＝4156.47×50％－3844.03×15％＝1501.6305（万元）

[特别提示]总的来说，洛希尔（南京）永丰电子公司申报缴纳的土地增值税是错误的，正确的应纳税额是1501.6305万元。造成错误申报的原因主要有；

（1）少记了转让收入。彩电作为实物收入应记而未记入收入总额。

（2）多记了扣除项目金额。利息支出中的50万元加罚利息按规定不得计入扣除项目。

（3）多记了其他扣除项目金额。该单位不属于房地产开发企业，按税法的规定，不应加计扣除20％。

（4）有关税金的计算、缴纳有误。由于该单位少记了转让收入，导致对营业税、城建税和教育费附加的计算和缴纳有误。

（5）没有扣除应予扣除的印花税。按税法的有关规定，转让房地产时缴纳的印花税允许扣除。 这些错误主要是由于洛希尔（南京）永丰电子公司的财务人员不熟悉土地增值税税法的有关规定造成的，应对其加强业务知识的