企业自用房产的房产税筹划

房产税是对在我国境内拥有房产权的企业和个人征收的一个税种。对企业尤其是工商业企业，房产往往占企业固定资产的很大比例，数额较大。因此，合理核算房产，依法缴纳房产税对企业有重要意义。根据＜房产税暂行条例＞的规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳，由此可见计算房产税的关键在于正确核算房产原值。

要正确计算房产原值，必须明确房产的概念和范围。我国税法规定“房产是以房屋形态表现的财产。”这就是说房产就是指房屋，而且包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”这就为房产核算做出了明确的规定。因此企业在自建或出包房屋工程时，必须明确区分属于房产的附属设备和配套设施和不属于房产的附属设备和配套设施的价值，并在会计帐簿中分别纪录。

同时值得注意的是，根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

　　关于房产范围的另一个主要问题就是土地使用权是否计入房产原值？由于＜房产税暂行条例＞是国务院于86年颁布的，当时还不存在土地使用权的问题，因此也没有明确规定。以后国家税总对此也没有作出明确的解释，各地地税机关执行的标准也参差不齐。但是，根据税法规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”也就是说，土地使用权是否计入房产原值可以按会计制度的规定处理。最早对这个问题作出规定的是＜外商投资企业会计制度＞，该制度规定单独设立“场地使用权”科目核算投资者投入和购入的土地使用权。财政部于９８年６月颁布了（９８）财会字第１７号文件＜关于印发《国有建设单位会计制度补充规定》和《企业基建业务有关会计处理办法》的通知 ＞中也规定“征地费：指通过划拨方式取得土地而支付的地上附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及发生的土地复垦费等。不包括支付的土地使用权出让金。”最新的会计准则也规定土地使用权属于无形资产，修证了原来企业会计制度要求将土地使用权转入固定资产的做法（将土地使用权转入固定资产是财政部的一个答复文件，法律效力不是很强）。一般情况下，企业购入房产而支付的价款中往往是包含着土地使用权的费用，因此，需要在合同中分别明确房产和土地使用权的价款，并且在帐簿中分别核算。

建筑物是否计入房产原值？也是房产范围的一个重要问题。根据税法规定“房产的范围主要包括房屋和各种附属设备以及配套设施，但不包括独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等等”。因此在编制工程决算报告时，需要单独列示不包括在房产内的建筑物，并在会计帐簿中分别核算。

最后要注意，根据国家规定，《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税[2005]181号规定“凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”