房地产营业税检查的几个政策问题

1、房产包销商有关业务的税收问题。
房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税？国家税务总局《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发[1996]684号）明确：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按"服务业-代理业"征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按"销售不动产"征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按"销售不动产"征收营业税。
2、对预收定金的征税问题。
营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:"纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。"此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。
3、借款者以房屋作抵押归银行的税收问题。
借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按"销售不动产"税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按"销售不动产"税目征收营业税。
4、取得土地附着物的补偿费收入的税收问题
对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的"销售不动产--其他土地附着物"税目征收营业税。单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
5、物业公司服务收入的征税问题
从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
6、军队空余房产租赁收入的税务处理
就军队空余房产租赁收入问题，财税[2004]123号明确：其一、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。其二、暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。
7、住房公积金管理中心有关税收
为了推进住房制度改革，财政部、国家税务总局《关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》（财税[2000]94号）明确自2000年9月1日起，住房公积金管理中心有关税收政策按如下规定执行:其一、对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；其二、对住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税；其三、对住房公积金管理中心取得其他经营收入，按规定征收各项税收。
在这里还需要明确的是，房地产企业代收住房专项维修基金不同缴纳营业税。A公司按规定向业主代收了住房专项维修基金85万元，并将这部分代收费用并入营业额，计算缴纳了营业税。其实，该公司代收的住房专项维修基金不缴纳营业税。因为《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定："住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。"　
8、房款提前结清应及时确认收入
2005年12月18日，税务机关对某房地产开发公司进行纳税评估时发现，该公司日前以分期付款的方式将4栋已建好的商品房对外销售。按合同约定，购房者应在每个季度最后一个月的15日向公司支付购房款，公司也相应在当天确认售房收入，并记入当期所得税应纳税所得额。但有12名业主提前将剩余的购房款250万元一次性支付完毕，对这笔提前2个月结清的房款，该公司没有在收取款项时确认销售收入。
　　《所得税暂行条例实施细则》第五十四条第一款规定："纳税人以分期收款方式销售商品的，可以按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现。"但是《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第一条第二款规定："房地产开发企业采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。"因此，对于业主提前结清购房款的，房地产开发公司应在业主实际支付房款的当天确认销售收入。