对合作建房行为应如何征收营业税

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的"以物易物"，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。对甲方应按转让无形资产征税；对乙方应按"销售不动产"税目征税。合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。取得土地使用权一方按"销售不动产"税目征营业税。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
（1）房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税"以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税"的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（2）房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。
（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按"转让无形资产"征税。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按"销售不动产"征税。
某市税务机关2005年10月18日对长江机械制造有限公司（以下简称长江公司）进行日常检查时发现，该公司2004年与翔峰房地产开发公司（以下简称翔峰公司）联合建房，由翔峰公司投资6 000万元，长江公司提供自有土地一块。合同中规定：建成后产权归长江公司所有，翔峰公司可20年内承租经营该房产，每年交纳租金500万元。长江公司在房产竣工决算后作增加固定资产处理，当年就所收租金500万元缴纳了营业税25万元，但税务机关要求其就翔峰公司"投资"的6 000万元补缴营业税，长江公司认为自己的租金收入已据实纳税，不应补税。
税务机关对此作出如下解释：在这一交易过程中，翔峰公司以建筑物为代价换得若干年土地使用权，长江公司则以出租土地使用权为代价换取建筑物。因此，翔峰公司虽然投资建房，但并未取得房产所有权，6 000万元的"投资建房款"实质为预交租金，而约定的年租金500万元，其实质则是补缴预交租金与正常市价的差额。因此，对翔峰公司应按"销售不动产"税目征营业税；对长江公司则按"服务业---租赁业"征营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条规定："纳税人的营业额为其提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。"所以，税务机关要求其补税是正确的。