昆明市土地使用税涨208% 新政策考验房地产资金链

　记者章荣来实习记者张丹自今年5月起，众多用地企业忽然接到了补交土地使用税的通知，数额少则数百元，多则上千万元。为使新的土地使用税暂行条例顺利实施，昆明市地税局昨邀请50多家企业相关部门负责人共聚一堂，听取他们对条例的意见和建议。一些房地产开发商开始诉苦：今年国家继续实施适度从紧的货币政策，许多本可通过贷款实施项目开发的资金链被掐断，加之逾千万元的土地使用税款须补交，这将在一定程度上影响公司的现金流。

　　土地使用税涨208%

　　市地税局局长张红霞介绍，1998年昆明市对城镇土地使用税税额标准进行过一次调整，将4个主城区划分为6个等级，税额为0.75·8元/平方米（下同）。该政策一直执行到2006年，该年全市共征收入库土地使用税1.25亿元。“客观讲，这与昆明市经济社会发展水平不相一致，不仅与昆明市土地地价水平不相匹配，也与国家通过税收杠杆调节土地级差收入、合理利用土地资源的要求不相适应。”

　　因此，根据国务院及省政府的相关要求，昆明市对土地使用税的征收标准进行了调节：将全市4城区划分5个等级，税额为3.5·16元；县城划分为2个等级，税额分别为2元和3元；东川区城区划分为2个等级，税额分别为3元和4.5元；安宁城区划分为3个等级，税额分别为2元、4元和5元；建制镇划分为2个等级，税额分别为1元和2元；工矿区划分为2个等级，税额分别、为1元和2元，昆钢工矿区分别为1.5元和3元。调整后，全市土地使用税年平均税额为5.76元/平米，其中城区为9.1元，县为2.42元，平均税收负担为0.273%，比原来的0.088%提高0.185%，增幅208%。

　　昆明市新的土地使用税征收标准已按国务院相关文件精神，从去年1月开始征收。目前对去年1月至今年4月的补征工作已经开始，进展顺利。

　　多数企业支持新税额标准

　　据介绍，目前南宁市土地使用税征收标准是城区4.5·17元，长沙市城区的最高标准为18元，贵阳市和成都市城区的最高标准都是30元。从省内看，玉溪市城区最高税额为24元。“昆明作为省会城市，税额标准与周边省会城市相比属较低水平，在本省也不是最高税额。因此，新条例实施后，税负增加程度应属于正常和可承受的范围。”

　　云南诺仕达金宝山艺术园林有限公司财务经理李雁萍说，由于金宝山的大部分区域都属于免税区，因此补交的土地使用税并不多，才数万元，属于同样情况的还有云南民族村。与他们相比，云南盛达物流有限公司补交的数目就要大得多，该公司财务经理熊昆说，盛达物流占地100多亩，用地税额标准从1.5元涨到了9元，因此仅去年的补税就达60多万元。

　　不过，不论多少，大部分企业对于新的征收标准表示支持。“土地使用税调高符合整体经济发展大势，能有效调节土地使用；此外，相对于营业税和企业所得税，土地使用税只是一个小税种，税额标准虽有所上涨，但还没有涨到企业交不起的地步。”

　　房地产资金链受考验

　　对于新的征收标准，官渡区城建置业有限公司财务经理梁艺说，虽然公司理解和支持国家政策，也补缴了自去年1月至今年4月的地税差额上百万元，但由于房地产业有其特殊性，所以新政策“还是给房地产业造成较大的负担”。

　　她透露，公司投资开发了一块位于双龙乡麦地塘村350亩大的地块，之前的征税标准是0.75元/平方米，但新政实施后，升高到5元/平方米，翻了近7倍。“在补交了税款后，公司的支付能力出现了巨大压力。同时，在没有准备的情况下，去年的税额挤占了今年的开发成本，给下半年的项目开发造成了困难。”因此，她希望新政从出台到执行能给企业一个缓冲期，以便企业做出相应的调整。

　　昆明星耀体育运动城有限公司财务经理杨丽媛表示，星耀占地达2500多亩，虽然其税额标准只从1.5元涨到3.5元，但公司还是需要补交1000多万元的税款。“新政实施后，公司今年的土地使用税将达4000万元，这将在一定程度上影响公司的现金流。”

　　不会对房价产生重大影响

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，土地使用税提高后，假设一亩土地按667平方米计算，根据以前最高收取8元使用税的标准，则每年需交纳的税款为667×8＝5336元；现在征税最高标准提高1倍，达16元，则每年需缴纳的税款为667×16＝10672元。换句话说，每年每亩土地多增加了5336元的使用费用。

　　“这样的费用，其实对房地产企业不会产生太大影响。”周大研说，从目前昆明土地拍卖的情况看，每亩的起拍价和成交价有时差距可达上百万元。“两相比较，每亩新增的5336元，对房地产企业算不得什么。而且此前的土地使用税就比较低，对于高利润的的房地产行业来说，影响微乎其微。”

　　他认为，土地使用税的提高，更多是出于保护出让土地的农民和社保方面的考虑，而不是为了压制房地产企业和限制房价。因此，新政不会对房地产市场及房价产生大的影响。